Nach mehrjährigem Anstieg gingen die Immobilienpreise in Deutschland zuletzt etwas zurück. Immobilieneigentümer und Immobilieninteressenten stellen sich daher die Frage, in welche Richtung sich die Immobilienpreise wohl in Zukunft entwickeln werden. Jede Prognose ist mit Unsicherheiten behaftet. Wir wollen Ihnen mit diesem Artikel gleichwohl Anhaltspunkte für die mögliche weitere Entwicklung der Immobilienpreise vermitteln.
Rückblick: starker Anstieg der Immobilienpreise zwischen 2010 und 2022
Um eine Prognose der künftigen Immobilienpreisentwicklung abgeben zu können, ist es sinnvoll, sich zunächst die Preisentwicklung der vergangenen Jahre am Immobilienmarkt zu vergegenwärtigen. Die von den Notenbanken im Jahr 2008 eingeleitete extreme Niedrigzinspolitik sorgte dafür, dass Baufinanzierungsdarlehen zu ungewöhnlich niedrigen Kreditzinsen erhältlich waren. Dies erhöhte die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen und begünstigte einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise, der ab 2010 einsetzte.
So stiegen die entsprechenden Preisindizes des Statistisches Bundesamtes zwischen 2015 und Ende 2022 massiv an – um 48,1 Prozent für neu erstellte Wohnimmobilien beziehungsweise um 58,5 Prozent für bestehende Wohnimmobilien.
Überschaubarer Immobilienpreisrückgang ab dem zweiten Halbjahr 2022
Ausgehend von einem jahrelangen Null-Zins-Niveau begann die Europäische Zentralbank Ende Juli 2022 mit schrittweisen Erhöhungen ihrer Leitzinsen. In der Folge verteuerten sich auch Baufinanzierungskredite erheblich, so dass die Nachfrage nach Immobilien schon allein wegen der erhöhten Zinskosten für Baukredite nachließ. Nach einem Immobilienpreisanstieg im zweiten Halbjahr 2022 von 7,7 Prozent stoppte der Aufwärtstrend. Für das Gesamtjahr 2022 wurde sogar ein inflationsbereinigter Rückgang der Immobilienpreise um 0,71 Prozent ermittelt.
Laut Gesamtindex für alle Immobilientransaktionen in Deutschland fielen die Immobilienpreise zur Jahresmitte 2023 um 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Bestandsgebäude litten unter der politischen Diskussion um mögliche Sanierungspflichten: die Preise für bestehende Gebäude gingen daher sogar um nahezu 8 Prozent zurück. Zum Vergleich: Im Jahr 2020 hatten sich die Immobilienpreise gemäß Postbank Wohnatlas noch um 9,6 Prozent und 2021 sogar um 14,2 Prozent erhöht. Bei diesen Zahlen handelt es sich allerdings immer um Durchschnittswerte. Große Unterschiede wurden zwischen den Immobilienveränderungen in Großstädten und ländlichen Gebieten sowie zwischen den einzelnen Regionen in Deutschland festgestellt.
Künftige Immobilienpreis-Entwicklung: langfristig eher aufwärtsgerichtet
Etliche Beobachter gehen davon aus, dass es sich bei dem Preisrückgang im ersten Halbjahr 2023 nur um eine vorübergehende „Preisdelle“ handelt, die wahrscheinlich am langfristigen Aufwärtstrend der Immobilienpreise nichts ändern dürfte. Für langfristig eher steigende Immobilienpreisentwicklung sprechen folgende Faktoren:
- In Studien wurde ermittelt, dass mindestens 70 bis 80 Prozent der Bevölkerung in Deutschland den Wunsch hegen, Immobilieneigentum zu besitzen. Doch nur 40 bis 50 Prozent der Bevölkerung haben sich diesen Wunsch bisher erfüllt. Die daraus auf mittlere und lange Sicht resultierende Immobiliennachfrage dürfte auf lange Sicht zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise beitragen.
- Hinzu kommt, dass das Bautempo in Deutschland zu langsam ist, um die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien zu befriedigen. Der Bedarf an Wohnimmobilien nimmt zu – sowohl aufgrund einer steigenden Anzahl von Haushalten als auch wegen der bei vielen Menschen erhöhten Ansprüche an die verfügbare Wohnfläche. Die sich kontinuierlich erhöhende Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot.
- Fachkräftemangel und knappes Baumaterial dürften zu einem Anstieg nicht nur der Preise von neu errichteten Immobilien, sondern auch derjenigen von Bestandsimmobilien führen.
- Zudem muss auch der migrationsbedingte Zuzug vieler Menschen durch den Wohnungsmarkt abgedeckt werden. Aus dem Ausland nach Deutschland zuziehende Arbeitskräfte, aber auch aus unterschiedlichsten Gründen nach Deutschland kommende andere Migranten werden zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnimmobilien beitragen.
Eine Untersuchung der Universität Freiburg kommt zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise jedenfalls bis 2030 steigen werden. In Ballungszentren und in besonders begehrten Lagen werde der Aufwärtstrend sogar bis 2060 anhalten.
Differenzierte Preisentwicklung am Immobilienmarkt zu erwarten
Die Preisentwicklung am Immobilienmarkt dürfte aber differenziert verlaufen. Während in Ballungsbieten (einschließlich der sie umgebenden „Speckgürtel“) laut Immobilienmarkt-Experten langfristig fast überall mit einem Preisanstieg zu rechnen ist, könnte es in ländlichen Regionen zumindest mancherorts zu Preisrückgängen kommen. So schätzt das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut HWWI, dass die Immobilienpreise etwa in der Hälfte aller kreisfreien Städte und Landkreise bis zum Jahr 2035 inflationsbereinigt um zwei Prozent oder mehr unter das jetzige Preisniveau fallen werden.
In einigen Regionen Deutschlands wie zum Beispiel in Süddeutschland (insbesondere Bayern) sowie im nordseenahen Teil Nordwestdeutschlands werden langfristig eher höhere Immobilienpreise erwartet. Dagegen gehen die Prognosen für einige Standorte in den Neuen Bundesländern von rückläufigen Immobilienpreisen aus. Auch der energetische Zustand von Gebäuden wird bei der künftigen Preisentwicklung eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Die Nachfrage nach Gebäuden mit weniger guter Energieeffizienz wird wohl zurückgehen – und damit auch die Preise für solche Immobilien.
Fazit: langfristig wahrscheinlich weiter steigende Immobilienpreise, lokale und regionale Besonderheiten sind aber zu berücksichtigen
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien dürfte dauerhaft hoch bleiben. Damit sind jedenfalls auf lange Sicht weiter steigende Immobilienpreise zu erwarten. Der in der ersten Jahreshälfte 2023 zu beobachtende Preisrückgang könnte sich daher vielerorts als vorübergehende „Preisdelle“ herausstellen. Allerdings dürfte es zu lokal und regional deutlich voneinander abweichenden Preisentwicklungen kommen. In Metropolregionen sind eher steigende Immobilienpreise, in einigen ländlichen Gebieten ein zurückgehendes Preisniveau zu erwarten.